Chi finanzia le operazioni immobiliari oltre alle banche?

Il mercato del credito immobiliare italiano non è fatto di sole grandi banche. Accanto a esse operano banche regionali e di credito cooperativo, spesso più vicine ai territori e alle operazioni di taglio medio, e fondi di debito immobiliare, che erogano finanziamenti con capitale raccolto da investitori istituzionali.

Ci sono poi operatori del credito specializzato — società che lavorano su operazioni con caratteristiche particolari, dalle riqualificazioni complesse alle situazioni con tempi stretti — e family office o investitori privati che finanziano direttamente singole operazioni, a volte in compartecipazione.

Ciascun canale ha criteri propri: importo minimo e massimo, tipologie di immobile preferite, quota massima finanziabile, tolleranza verso operazioni con permessi in corso o con situazioni da sanare. Anche costi e tempi di istruttoria variano in modo significativo.

La scelta del canale giusto è parte del lavoro di preparazione dell'operazione: presentare la stessa pratica a dieci finanziatori generici produce di norma risultati peggiori che presentarla a tre selezionati per criteri compatibili. È il lavoro che fa un advisor del debito, che conosce i criteri dei diversi operatori e aggiorna la mappa nel tempo.

La mappa cambia nel tempo: gli operatori entrano ed escono dai segmenti, aggiornano i criteri, aprono o chiudono finestre di erogazione. Un canale che due anni fa non finanziava una certa tipologia oggi può essere il più competitivo. Per questo la selezione dei finanziatori va rifatta a ogni operazione, su informazioni aggiornate, e non per abitudine.