Chi finanzia le operazioni immobiliari oltre alle banche?
Come funziona il finanziamento di un'operazione immobiliare
Il mercato del credito immobiliare italiano non è fatto di sole grandi banche. Accanto a esse operano banche regionali e di credito cooperativo, spesso più vicine ai territori e alle operazioni di taglio medio, e fondi di debito immobiliare, che erogano finanziamenti con capitale raccolto da investitori istituzionali.
Ci sono poi operatori del credito specializzato (società che lavorano su operazioni con caratteristiche particolari, dalle riqualificazioni complesse alle situazioni con tempi stretti) e investitori privati che finanziano direttamente singole operazioni, a volte in compartecipazione.
Ciascun canale ha criteri propri: importo minimo e massimo, tipologie di immobile preferite, quota massima finanziabile, tolleranza verso operazioni con permessi in corso o con situazioni da sanare. Anche costi e tempi di istruttoria variano in modo significativo.
La scelta del canale giusto è parte del lavoro di preparazione dell'operazione: presentare la stessa pratica a dieci finanziatori generici produce di norma risultati peggiori che presentarla a tre selezionati per criteri compatibili. È il lavoro che fa un advisor del debito, che conosce i criteri dei diversi operatori e aggiorna la mappa nel tempo.
La mappa cambia nel tempo: gli operatori entrano ed escono dai segmenti, aggiornano i criteri, aprono o chiudono finestre di erogazione. Un canale che due anni fa non finanziava una certa tipologia oggi può essere il più competitivo. Per questo la selezione dei finanziatori va rifatta a ogni operazione, su informazioni aggiornate, e non per abitudine.