Come si trovano le compravendite comparabili?
Valore e stima dell'immobile
Un comparabile utile ha tre caratteristiche: è simile all'immobile da valutare per tipologia, taglio e stato; è vicino, perché i prezzi cambiano da quartiere a quartiere e a volte da strada a strada; è recente, perché un mercato che si muove rende vecchie anche le vendite di un anno prima.
La distinzione fondamentale è tra prezzi di vendita e prezzi di offerta. Gli annunci mostrano quanto i venditori chiedono, non quanto i compratori pagano: la differenza può essere rilevante, soprattutto nei mercati lenti. I dati che contano sono le compravendite registrate (atti notarili, banche dati delle agenzie del territorio, osservatori di settore) e le transazioni note agli operatori della zona.
Trovati i comparabili, il lavoro vero è correggerli: nessun immobile è identico a un altro, e la stima sta tutta nel giustificare ogni differenza di prezzo con una differenza di caratteristiche. Tre-cinque comparabili ben documentati e corretti valgono più di una media su decine di dati grezzi.
Per chi valuta un'operazione questa ricerca è il fondamento di tutto il resto: i ricavi del business plan sono comparabili moltiplicati per le metrature. Se i comparabili sono deboli, tutto il piano è debole. È anche il primo punto che un finanziatore o un perito verifica: prezzi di vendita dichiarati senza evidenza di transazioni reali non superano la due diligence.