Come si stima il valore di un immobile?

Il metodo di base è il confronto di mercato: si cercano compravendite recenti di immobili simili nella stessa zona — i comparabili — e si corregge il loro prezzo per le differenze con l'immobile da stimare: metratura, piano, stato, affaccio, dotazioni. Il valore non è il prezzo medio della zona, ma il punto in cui si colloca quell'immobile specifico dentro quel mercato.

Al confronto si affiancano altri metodi, secondo il tipo di immobile. Per un immobile a reddito conta la capitalizzazione dei canoni: quanto rende l'affitto rispetto al prezzo. Per un'operazione di sviluppo si ragiona a ritroso: quanto varrà il prodotto finito, meno tutti i costi per realizzarlo, compresa la remunerazione del rischio. Per edifici particolari si usa il costo di ricostruzione come riferimento.

Chi decide un'operazione non dovrebbe mai affidarsi a un numero solo: il prezzo richiesto dal venditore, la media al metro quadro letta su un portale, la valutazione di comodo. Una stima seria dichiara i comparabili usati, le correzioni applicate e l'intervallo di valori plausibili, non solo il valore puntuale.

Il punto che conta per chi compra è che la stima va fatta prima dell'offerta, non dopo: è il numero che decide quanto si può pagare restando dentro il margine. E il punto che conta per chi finanzia è che il valore verrà verificato da un perito indipendente: un'operazione costruita su una stima ottimista si sgonfia in istruttoria.