Il prezzo richiesto sembra troppo alto: come lo verifico prima di comprare?
Valore e stima dell'immobile
Il primo controllo è di mercato: cosa è stato pagato di recente per immobili simili nella stessa zona. Se il prezzo richiesto è fuori linea rispetto alle transazioni reali, non rispetto agli annunci, la domanda da porsi è perché: caratteristiche eccezionali documentabili, oppure aspettative del venditore da negoziare.
Il secondo controllo è economico: ragionare a ritroso dal valore a fine lavori. Si stima quanto varrà il prodotto finito, si tolgono tutti i costi (lavori, oneri, imposte, commercializzazione, costi finanziari) e la remunerazione adeguata del rischio: ciò che resta è il massimo pagabile. Se il prezzo richiesto supera quel numero, l'operazione non sta in piedi a quel prezzo, qualunque sia la qualità dell'immobile.
Il terzo controllo è la redditività alternativa: a quel prezzo, il margine residuo compensa il rischio e il tempo dell'operazione? Un immobile eccellente comprato troppo caro è un'operazione mediocre.
La verifica ha anche un valore negoziale: arrivare alla trattativa con i numeri (comparabili documentati, conto economico a ritroso) sposta la discussione dal prezzo alle sue ragioni. E se il venditore non tratta, il risultato corretto è lasciare stare: le operazioni buone si riconoscono anche da quelle che non si fanno.