Valore e stima dell'immobile
Il primo controllo è di mercato: cosa è stato pagato di recente per immobili simili nella stessa zona. Se il prezzo richiesto è fuori linea rispetto alle transazioni reali — non rispetto agli annunci — la domanda da porsi è perché: caratteristiche eccezionali documentabili, oppure aspettative del venditore da negoziare.
Il secondo controllo è economico: ragionare a ritroso dal valore a fine lavori. Si stima quanto varrà il prodotto finito, si tolgono tutti i costi — lavori, oneri, imposte, commercializzazione, costi finanziari — e la remunerazione adeguata del rischio: ciò che resta è il massimo pagabile. Se il prezzo richiesto supera quel numero, l'operazione non sta in piedi a quel prezzo, qualunque sia la qualità dell'immobile.
Il terzo controllo è la redditività alternativa: a quel prezzo, il margine residuo compensa il rischio e il tempo dell'operazione? Un immobile eccellente comprato troppo caro è un'operazione mediocre.
La verifica ha anche un valore negoziale: arrivare alla trattativa con i numeri — comparabili documentati, conto economico a ritroso — sposta la discussione dal prezzo alle sue ragioni. E se il venditore non tratta, il risultato corretto è lasciare stare: le operazioni buone si riconoscono anche da quelle che non si fanno.
Prima di comprare conviene sapere se prezzo, costi e ricavi stanno in piedi. Sulla piattaforma C3P carichi i documenti dell'operazione e il lavoro è già fatto: il valore viene verificato incrociando comparabili, dati di zona, catasto e atti, insieme ai costi e agli altri rischi. Tu controlli e decidi; quando l'operazione è pronta, la porti a decine di finanziatori partner invece che ai due che già conosci.
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