Come si calcola la redditività di un'operazione immobiliare?

La redditività si misura partendo dal margine: i ricavi dell'operazione — vendite o canoni capitalizzati — meno tutti i costi necessari a produrli. Tutti vuol dire davvero tutti: prezzo di acquisto con imposte e notaio, lavori con progettazione e oneri, commercializzazione, imprevisti, interessi e commissioni del debito. Un costo dimenticato è una redditività finta.

Il margine assoluto non basta: va rapportato al capitale investito e al tempo. Un margine di un milione su dieci investiti in due anni è un'operazione; lo stesso margine su dieci investiti in sei anni è un'altra. Per questo si ragiona in percentuale sul capitale proprio impiegato, annualizzata: è il numero che permette di confrontare operazioni diverse tra loro e con alternative d'investimento.

La leva del debito cambia il quadro: finanziare una parte dei costi riduce il capitale proprio necessario e alza la redditività percentuale sul capitale investito — ma solo se il costo del debito è più basso del rendimento dell'operazione. Altrimenti la leva lavora contro, e amplifica le perdite quando i numeri peggiorano.

Infine, la redditività va letta insieme al rischio che l'ha prodotta: un margine alto costruito su prezzi di vendita ottimisti vale meno di uno più basso su ipotesi prudenti. Il modo corretto di presentarla è con gli scenari: cosa resta se i prezzi scendono, se i lavori costano di più, se i tempi si allungano. È esattamente il modo in cui la legge chi deve finanziarla.