Come si costruisce il conto economico di un'operazione?

Il conto economico dell'operazione è una tabella semplice nella forma e impegnativa nella sostanza: da una parte i ricavi attesi, dall'altra tutti i costi, e in fondo il margine. La sua qualità non sta nel formato ma nella provenienza di ogni numero.

Sul lato ricavi: prezzi di vendita o canoni per unità, fondati sui comparabili, con i tempi di assorbimento dichiarati. Sul lato costi: acquisto con imposte e notaio; lavori con computo o contratto d'appalto; progettazione e direzione lavori; oneri urbanistici; commercializzazione; imprevisti; interessi, commissioni e costi delle garanzie. Ogni voce dovrebbe poter essere verificata da chi non ha scritto il piano: preventivi, atti, tariffe, contratti.

Due voci vengono sottovalutate più spesso. Gli imprevisti: una riserva prudenziale sui lavori è segno di serietà, non di debolezza. E i costi finanziari: interessi calcolati sull'effettivo piano di erogazione e rimborso, non sull'importo pieno per tutta la durata.

Il conto economico non è un documento che si scrive una volta: è lo strumento di governo dell'operazione. Si aggiorna quando cambiano prezzi, costi o tempi, e la sua versione corrente è ciò che lo sponsor deve poter mostrare in qualunque momento — al socio, al finanziatore, a sé stesso. Un piano fermo alla versione iniziale racconta come si sperava andasse, non come sta andando.