Come si calcola quanta cassa serve e in che momenti?

Il fabbisogno di cassa non è un numero solo: è una curva nel tempo. Si costruisce il piano di cassa dell'operazione, mese per mese, dal preliminare all'ultima vendita: da una parte le uscite — acconti, rogito, lavori via via certificati, oneri, interessi, commercializzazione — dall'altra le entrate — erogazioni del finanziamento, preliminari di vendita, rogiti.

Il numero che conta è il picco: il punto in cui le uscite accumulate superano al massimo le entrate accumulate. Quel picco è il capitale massimo che l'operazione assorbe, ed è il numero su cui si dimensionano capitale proprio e linee di credito. Un'operazione redditizia sul totale può morire lo stesso se il picco supera la cassa disponibile.

Contano le sfasature, non solo gli importi: il rogito d'acquisto si paga prima di qualunque erogazione; i lavori corrono per mesi prima delle prime vendite; gli stati di avanzamento si sbloccano dopo la certificazione, non quando le fatture scadono. Ogni sfasatura è cassa da anticipare.

Il piano di cassa va tenuto aggiornato per tutta l'operazione: un ritardo del cantiere o una vendita slittata spostano il picco, e accorgersene con tre mesi di anticipo permette di intervenire — rinegoziare, integrare, accelerare — mentre accorgersene a scoperto avvenuto lascia solo soluzioni costose. È lo strumento che distingue chi governa l'operazione da chi la subisce.