Quanto costa un finanziamento per un'operazione immobiliare?

Il costo ha tre componenti. Gli interessi sul debito erogato, che per operazioni di sviluppo e riqualificazione si collocano in genere sopra quelli dei mutui ordinari, in rapporto al rischio maggiore. Le commissioni, di istruttoria o di messa a disposizione, spesso espresse in punti percentuali sull'importo. E i costi di terzi: perizie, notaio, imposte, polizze.

Quanto pesa ciascuna componente dipende dall'operazione: durata, quota finanziata, solidità delle garanzie, esperienza dello sponsor. Non ha senso citare cifre come se fossero listini: due operazioni simili sulla carta possono ricevere condizioni diverse per differenze che emergono solo in istruttoria.

Il criterio di lettura giusto è il margine: un finanziamento costa troppo quando erode il margine oltre quanto l'operazione può sopportare, costa il giusto quando lascia al rischio d'impresa il suo compenso. Per questo il costo del debito entra nel business plan fin dalla prima bozza, con scenari.

Nel confronto tra proposte, attenzione a guardare il costo complessivo e le condizioni insieme: un tasso più basso con covenant rigidi o penali di rimborso anticipate può valere meno di uno leggermente più alto ma flessibile.

Attenzione anche alle voci che non sembrano costi ma lo sono: le somme obbligate in conti vincolati, le penali di rimborso anticipato che limitano la flessibilità se le vendite vanno bene, gli interessi su importi deliberati e non erogati. Nel confronto tra proposte, l'unica via corretta è simulare i flussi dell'operazione con ciascuna struttura e confrontare il costo totale effettivo.