Fino a che percentuale del valore o del costo si può finanziare?

Due misure diverse, per due casi diversi. Nelle operazioni di sviluppo e riqualificazione il riferimento è il rapporto tra debito e costi totali dell'operazione (loan-to-cost): quanto dei soldi che servono arriva dal finanziatore e quanto dallo sponsor. Negli immobili già a reddito si guarda invece al rapporto tra debito e valore di mercato dell'immobile (loan-to-value).

Come ordine di grandezza, molte operazioni si collocano tra metà e tre quarti dei costi o del valore finanziabili con debito ordinario. Il punto esatto dipende da margine, garanzie, tipologia di immobile e fase dell'operazione: un cantiere con permessi definitivi e pre-vendite avanzate finanzia quote più alte di un acquisto in fase iniziale.

Chi vuole spingersi oltre può aggiungere una quota di debito mezzanino o junior, che prende più rischio e costa di più, oppure far entrare un partner di capitale. Ogni gradino in più di leva rende l'operazione più sensibile agli imprevisti: un ritardo o un calo dei prezzi si scarica prima sull'equity.

Il confronto tra proposte va fatto sulla quota finanziata insieme a costo e condizioni: una percentuale più alta a condizioni rigide può valere meno di una più bassa con flessibilità su tempi e imprevisti.

Un avviso pratico: la percentuale si misura sempre sul minore tra costo e valore stimato dal finanziatore, non sul prezzo che lo sponsor spera di realizzare. Se la perizia valuta l'immobile finito meno del piano, la quota finanziabile si ricalcola su quel numero. Conviene conoscere quel valore prima, con una stima indipendente, invece di scoprirlo a delibera.