Quanto capitale proprio devo mettere in un'operazione?

Non esiste una percentuale valida sempre. La quota di capitale proprio richiesta dipende dal tipo di operazione, dalla fase in cui si presenta e dal profilo di chi la propone: uno sviluppo da zero chiede più capitale di un immobile già a reddito, e uno sponsor alla prima operazione ne deve mettere di più di uno con una storia documentata.

Come ordine di grandezza, in molte operazioni di riqualificazione i finanziatori si attendono che lo sponsor copra con mezzi propri una quota nell'ordine di un quarto dei costi totali o più, concentrata soprattutto sull'acquisto. È un riferimento, non una regola: operazioni solide con margini ampi possono richiedere meno, operazioni con permessi in corso o mercati lenti di più.

Conta anche la forma del capitale. Il terreno o l'immobile già posseduto, i lavori già eseguiti e pagati, le somme già versate per progettazione e oneri: tutto questo è capitale investito nell'operazione e viene riconosciuto come tale, se documentato.

La logica del finanziatore è semplice: chi ha investito risorse proprie rilevanti ha un incentivo concreto a portare l'operazione a termine. Se il capitale disponibile non basta, le alternative sono un partner che entra con equity, o una forma di debito mezzanino che si colloca tra capitale e finanziamento: a un costo più alto.

Ultima considerazione pratica: il capitale proprio deve essere disponibile e dimostrabile, non promesso. I finanziatori chiedono evidenza della provenienza (giacenze, disinvestimenti, vendite) anche per obblighi antiriciclaggio. Capitale che arriva da prestiti personali non dichiarati è un problema serio in istruttoria: va gestito con trasparenza fin dal primo colloquio.