Serve costituire una società dedicata per l'operazione?

La società veicolo (SPV) è una società costituita per una sola operazione: possiede l'immobile, firma i contratti, riceve il finanziamento. Non è obbligatoria per legge, ma nel mercato delle operazioni immobiliari è la struttura più frequente, e molti finanziatori la richiedono o la favoriscono.

Le ragioni sono pratiche. L'operazione è isolata dal resto dell'attività dello sponsor: i numeri della società sono i numeri dell'operazione, senza commistioni. Le garanzie sono più semplici da costruire, perché il pegno sulle quote della veicolo dà al finanziatore il controllo dell'intero progetto. E la due diligence è più rapida: una società giovane ha una storia breve da verificare.

Ci sono costi e tempi: costituzione, amministrazione, bilancio, adempimenti. Per operazioni piccole o per chi opera già con una società immobiliare strutturata, si può valutare di procedere senza — alcuni finanziatori lo accettano, altri no.

La scelta va fatta all'inizio, perché spostare un'operazione dentro una veicolo a cose avviate costa tempo e imposte. È uno dei primi punti da chiarire quando si struttura l'operazione, insieme al fiscalista e a chi prepara la pratica per i finanziatori.

Per le operazioni con più soci, la veicolo ha un vantaggio ulteriore: mette per iscritto chi porta cosa — capitale, immobile, lavoro — e come si dividono risultati e decisioni. Un patto parasociale ben scritto nella società dell'operazione evita che le divergenze tra soci arrivino sul tavolo del finanziatore, dove raffredderebbero qualunque istruttoria.