Che cosa significa «valore di mercato» e chi lo stabilisce?

Il valore di mercato è il prezzo al quale un immobile si venderebbe in condizioni normali: venditore e compratore liberi, informati e senza urgenza, tempi di vendita ordinari. Non è il prezzo richiesto dal venditore, che è un punto di partenza negoziale, e non è il valore catastale, che serve al fisco e non ha rapporto con i prezzi reali.

Nessuno stabilisce il valore di mercato per decreto: lo si ricava dall'evidenza, cioè dalle compravendite effettivamente concluse per immobili simili, e lo si certifica con una perizia. Il perito non inventa il valore: documenta dove quel mercato sta comprando e vendendo, e colloca l'immobile dentro quel quadro.

Per un'operazione immobiliare la distinzione pratica è tra valore oggi e valore a fine lavori: il primo misura l'immobile com'è, il secondo come sarà dopo l'intervento. Le decisioni dell'operazione si prendono sul secondo, ma i finanziatori verificano entrambi, perché è sul minore dei riferimenti prudenti che misurano quanto prestare.

Vale la pena ricordare che il valore di mercato è una stima con un intervallo, non un numero esatto: due periti competenti possono legittimamente arrivare a valori vicini ma diversi. Chi costruisce un'operazione su un singolo numero senza margine di tolleranza espone il piano alla prima perizia prudente.