Per tipo di immobile
La costruzione di un edificio residenziale nuovo è il caso classico di finanziamento di sviluppo: capitale proprio dello sponsor sul terreno e sulle prime fasi, debito erogato a stati di avanzamento man mano che il cantiere procede, rimborso con le vendite delle unità.
Il finanziatore valuta prima di tutto il mercato: zona, domanda per quel tipo di prodotto, prezzi di vendita fondati su comparabili recenti, tempi di assorbimento realistici. Poi il piano commerciale: quante unità, quali tagli, quale strategia di vendita su carta durante il cantiere.
Le pre-vendite sono la variabile che sposta di più le condizioni: contratti preliminari firmati durante la costruzione riducono il rischio residuo e permettono spesso quote finanziate più alte o costi più bassi. Gli anticipi dei compratori finiscono di regola a ridurre il debito o in un vincolo di destinazione.
Pesano infine chi costruisce: impresa con struttura adeguata al cantiere, contratto di appalto solido, direzione lavori credibile. Uno sviluppo nuovo ha più incognite di una riqualificazione — tempi più lunghi, più parti in gioco — e la qualità esecutiva è ciò che le contiene.
Sul piano finanziario, attenzione alla fase iniziale: tra permessi, opere di urbanizzazione e partenza cantiere passano mesi in cui si spende senza certificare avanzamenti rilevanti. Il piano di cassa deve coprire questa fase con capitale proprio o con la prima quota del finanziamento, perché è il tratto in cui molte operazioni si scoprono sotto-capitalizzate.
Ogni tipologia ha i suoi numeri critici, e la piattaforma C3P li conosce: carichi i documenti della tua operazione e il lavoro è già fatto — margini, tempi, rischi e garanzie della tua tipologia, verificati sui dati reali di quel mercato, in un quadro solo. Tu controlli e decidi; quando l’operazione sta in piedi, la porti a decine di finanziatori partner invece che ai due che già conosci.
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