Come si finanzia l'acquisto di un terreno?

Il terreno è la forma di investimento immobiliare meno finanziabile: non produce reddito mentre lo si detiene, il suo valore dipende da ciò che si potrà costruire e l'esito dei procedimenti urbanistici non è mai certo. Per questo il debito sul solo acquisto del terreno è raro e, quando esiste, copre quote contenute del valore.

Molto dipende dallo stato urbanistico. Un terreno già edificabile con titolo rilasciato o in fase avanzata è un conto; un terreno la cui edificabilità dipende da varianti o convenzioni ancora da chiudere è un altro. Nel secondo caso, il capitale del rischio è di regola dello sponsor o di partner che entrano in equity.

Le strade pratiche sono tre: comprare con più capitale proprio e chiedere il finanziamento quando i permessi sono in vista; strutturare l'acquisto con pagamenti dilazionati o condizionati all'ottenimento dei titoli; trovare un partner che condivide la fase iniziale in cambio di una quota dell'operazione.

Chi presenta un terreno ai finanziatori troppo presto raccoglie rifiuti che restano nella memoria degli istituti. Il momento giusto per il debito è quando il rischio urbanistico è alle spalle o quasi: da lì in poi l'operazione entra nel perimetro normale del finanziamento di sviluppo.

C'è anche un profilo di struttura da non trascurare: chi detiene il terreno durante l'iter urbanistico, con quali costi di mantenimento, e cosa succede se i tempi si allungano. Opzioni d'acquisto e preliminari con dilazioni lunghe sono strumenti con cui lo sponsor controlla il terreno senza immobilizzare subito tutto il capitale: vanno costruiti con il notaio e il fiscalista, ma esistono.