L'immobile ha difformità urbanistiche: si può finanziare?
Situazioni particolari
Le difformità urbanistiche e catastali sono frequenti nel patrimonio immobiliare italiano e non chiudono automaticamente la porta al finanziamento. La risposta dipende da due domande: quanto sono gravi e come si sanano.
La prima distinzione è tra difformità sanabili e non sanabili. Un abuso lieve realizzato quando era conforme allo strumento urbanistico, o sanabile con un procedimento in sanatoria, è un problema gestibile: ha un costo, un tempo e un esito prevedibile. Un abuso su vincolo o non conforme alla destinazione è un'altra cosa, e pochi finanziatori vi si espongono.
Il percorso corretto è quantificare prima di presentare: un tecnico accerta la conformità o elenca le difformità, valuta la sanabilità e stima costi e tempi del rimedio. Con questo quadro, l'operazione si presenta dichiarando il problema e il suo piano di soluzione: sanatoria in corso, ripristino preventivo, trattamento economico nel prezzo.
Il finanziatore che riceve una pratica con le difformità dichiarate e gestite può deliberare; quello che le scopre in due diligence si ritira, e difficilmente torna. La regola pratica: nessuna sorpresa tecnica deve arrivare dopo la firma dell'interesse.
Vale la pena ricordare che la verifica riguarda anche il passato: abusi dei precedenti proprietari non prescritti o non sanati restano attaccati all'immobile e al suo valore, a prescindere dalla buona fede dell'acquirente. L'accertamento di conformità prima dell'acquisto non è un costo accessorio: è ciò che distingue un prezzo giusto da un problema comprato a sconto insufficiente.