Che cos'è la due diligence e perché il finanziatore la chiede?

La due diligence è l'insieme delle verifiche che il finanziatore fa condurre da professionisti indipendenti prima della delibera definitiva o dell'erogazione. Copre di norma tre aree: tecnica e urbanistica — titoli edilizi, conformità, stato dei luoghi, credibilità del budget lavori; legale — proprietà, vincoli, ipoteche, contratti; finanziaria — coerenza dei numeri del business plan, valore dell'immobile oggi e a fine lavori.

La ragione è evidente: il finanziatore presta su ciò che lo sponsor dichiara, ma eroga su ciò che terzi verificano. La due diligence è il passaggio che trasforma una presentazione in un fatto verificato.

I costi sono di regola a carico di chi chiede il finanziamento e vanno previsti nel piano economico. I tempi dipendono dalla prontezza dei documenti: un data room ordinata accorcia il lavoro dei verificatori di settimane.

Se emergono problemi non è detto che l'operazione muoia: molte criticità si gestiscono con aggiustamenti — importo ridotto, condizioni aggiuntive, rimedi documentati prima dell'erogazione. Chi prepara l'operazione in anticipo cerca questi problemi prima del finanziatore, perché un problema trovato e gestito pesa molto meno di uno scoperto.

Lo sponsor può fare molto per agevolarla: nominare interlocutori unici per tecnica e amministrazione, preparare in anticipo l'accesso agli atti e ai luoghi, rispondere alle richieste in giorni e non in settimane. La due diligence è anche un test del rapporto: chi collabora in questa fase dà al finanziatore la misura di come lavorerà durante l'operazione.