Come si finanzia un capannone o un immobile logistico?
Per tipo di immobile
Sulla logistica la prima distinzione è tra immobile a reddito e progetto. Un capannone già locato si finanzia sul contratto: durata residua, solidità del conduttore, canone rispetto al mercato, clausole di rinnovo. Il finanziatore presta contro il flusso dei canoni, e un contratto lungo con un conduttore solido è la migliore garanzia dopo l'ipoteca.
Uno sviluppo o una riqualificazione si valutano invece sul prodotto finito: posizione rispetto a viabilità e bacini di domanda, standard tecnici (altezze utili, portata dei solai, piazzali, baie di carico) e coerenza con ciò che il mercato chiede oggi. Un capannone fuori standard resta invenduto o sfitto anche in una buona zona.
Il caso più leggibile per un finanziatore è il built-to-suit: costruzione o adattamento per un utilizzatore già individuato, con contratto di locazione futura firmato. Il rischio commerciale sparisce quasi tutto e il finanziamento diventa una questione tecnica.
In assenza di un conduttore predefinito, il piano deve dimostrare la domanda: assorbimento nella zona, canoni praticati, tempi medi di commercializzazione di immobili comparabili.
Il piano economico riflette questa differenza: nell'immobile a reddito i numeri chiave sono canone, spese e scadenze; nello sviluppo sono costo al metro quadro, tempi di costruzione e canone atteso all'ingresso. Presentare il secondo caso con il formato del primo, o viceversa, segnala al finanziatore che il piano non è stato costruito per quella specifica operazione.