Quali rischi bisogna verificare prima di comprare?

I rischi di un'operazione immobiliare si ordinano in famiglie, e la prima utilità della lista è che nessuna venga dimenticata. Urbanistico ed edilizio: l'immobile è conforme ai titoli, il progetto è realizzabile, i vincoli lo consentono. Catastale e ipotecario: la proprietà è pulita, la catena degli atti è continua, non ci sono ipoteche o pesi nascosti.

Ambientale: gli usi passati del sito non hanno lasciato inquinamenti da bonificare. Di mercato: i prezzi e i tempi di vendita previsti sono sostenuti da transazioni reali, non da aspettative. Di controparte: chi vende può vendere davvero, e l'impresa che costruirà ha la solidità per finire i lavori.

A queste si aggiungono i rischi dell'esecuzione — costi dei lavori, tempi, cassa — che si governano con il piano economico, e quelli legali e fiscali, che si verificano con i professionisti dell'operazione. Ogni famiglia ha verifiche, documenti e tempi propri: per questo si lavora per elenco e non per impressioni.

La regola generale è la divisione dei ruoli: il venditore dichiara, l'acquirente verifica, il finanziatore riverifica. Un rischio non verificato non scompare: si sposta nel prezzo o nel futuro dell'operazione, dove costa di più. Le pagine seguenti entrano nel dettaglio di ciascuna famiglia.