Come si stima un terreno edificabile?

Un terreno non vale per quello che è ma per quello che si può costruire: il metodo corretto è il valore di trasformazione. Si parte dal valore di mercato del prodotto edificabile — gli edifici che lo strumento urbanistico consente — si sottraggono tutti i costi per realizzarlo: costruzione, oneri di urbanizzazione, progettazione, costi finanziari, commercializzazione, e la remunerazione del rischio di impresa. Il residuo è il valore del terreno.

Lo stato urbanistico pesa quanto i numeri. Un terreno già edificabile con destinazione certa ha un valore; un terreno la cui edificabilità dipende da varianti o convenzioni da chiudere vale meno, della differenza tra certezza e speranza. Chi paga un terreno come se la variante fosse scontata sta comprando un rischio amministrativo a prezzo pieno.

Anche la capacità edificatoria va verificata con precisione: indici, vincoli, servitù, sagome, geologia. Il numero di metri quadrati realmente costruibili — e vendibili — decide tutto il conto, e non sempre coincide con quello raccontato dal venditore.

Per la finanziabilità il ragionamento si collega a quello generale sui terreni: il debito arriva quando il rischio urbanistico è alle spalle. Chi stima bene il terreno prima di comprarlo evita due errori simmetrici: pagarlo troppo, o scartare un'opportunità reale per prudenza mal riposta.